В первом квартале 2010 года отдел правового обеспечения и судебной защиты принимал участие в 15 судебных делах, по которым Управление было привлечено в качестве ответчика (АППГ-24), в том числе обжаловались 6 решений об отказе в государственной регистрации прав (АППГ-5), 2 решения об отказе в предоставлении сведений из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) (АППГ-2).

За отчетный период Управление было привлечено к участию в 108 судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу (АППГ – 72).

Полагаем, что с практической точки зрения интерес представляют следующие судебные дела.

1. В январе 2010 года прокурор обратился в суд общей юрисдикции с требованием о признании решения государственного регистратора об отказе в предоставлении сведений из ЕГРП по запросу прокурора незаконным.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, в мотивировочной части решения указал следующее.

Прокурор обратился в обособленный отдел Управления с запросом о предоставлении сведений из ЕГРП о правах отдельного лица в связи с тем, что гражданин обратился в прокуратуру с жалобой на неправильность начисления налоговым органом налоговых платежей на недвижимое имущество.

В соответствии с п.3 ст.7 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) сведения о содержании правоустанавливающих документов, за исключением сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются в установленном федеральным законом порядке, в том числе и правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями.

Кроме того, согласно ч.2 ст.8 Закона о регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам правоохранительных органов, судов, судебных приставов-исполнителей по находящимся в производстве уголовным и гражданским делам.

В обоснование своей позиции прокурор ссылался на ст.ст.6, 22 Федерального закона от 17.01.1992 №2201-1 «О прокуратуре Российской Федерации» (далее – Закон о прокуратуре), согласно которым требования прокурора, вытекающие из его полномочий, перечисленных в ст.22 Закона о прокуратуре, подлежат безусловному исполнению в установленный срок и влекут за собой установленную законом ответственность, однако суд не принял во внимание данный довод прокурора по тому основанию, что прокурор вправе требовать от руководителей и других должностных лиц предоставления, в частности, сведений, связанных с поступившей в орган прокуратуры информации о фактах нарушения ими закона.

В решении суд отметил, что в своей жалобе гражданин ставит под сомнение правильность начисления налоговых платежей на объекты недвижимости, находящиеся в его собственности, налоговым органом, а не действия регистрирующего органа.

Таким образом, суд указал, что законных оснований для направления запроса прокурором в регистрирующий орган не имелось.

Однако судебной коллегией по гражданским делам Псковского областного суда данное решение отменено и постановлено новое решение, в соответствии с которым отказ регистрирующего органа в предоставлении сведений из ЕГРП по запросу прокурора признан незаконным.

В настоящее время в Президиум Псковского областного суда подана надзорная жалоба на указанное кассационное определение.

2. В январе 2010 года Открытое акционерное общество (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства.

Отказывая в удовлетворении требований, суд в мотивировочной части решения указал, что данное решение Управления не нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку в 2008 году за государственной регистрацией права собственности на объект незавершенного строительства в Управление обратился гражданин и в последствии гражданину было отказано в государственной регистрации права. Однако за защитой нарушенных прав в Арбитражный суд Псковской области обратилось Общество.

Кроме того, гражданин на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства представил договор долевого участия в строительстве (далее – Договор).

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, такой договор должен соответствовать положениям указанной статьи Закона. Вместе с тем, передача незавершенного строительством объекта Законом не предусмотрена.

Таким образом, представленный на государственную регистрацию Договор не соответствовал требованиям Закона.

В соответствии с п.4 ст.25 Закона о регистрации право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Кроме того, проектная документация Заявителем на государственную регистрацию не представлена. В качестве документов, подтверждающих право пользования земельным участком, представлены договоры аренды.

Один из договоров аренды не заключен в установленном законом порядке, поскольку в силу п.2 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован и, следовательно, не повлек правовых последствий.

Согласно второму договору Администрация города Пскова предоставляет земельный участок в аренду для завершения строительства гаража.

На основании п.1 ст.1 Закона Псковской области от 29.12.2005 №518-оз «Об отдельных положениях регулирования земельных отношений на территории Псковской области» (далее – Закон Псковской области) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Пскове, за исключением предоставления для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, осуществляется Администрацией Псковской области или уполномоченным ею органом исполнительной власти, в частности, в случае предоставления земельного участка для строительства.

Следовательно, второй договор аренды должен был заключаться с Администрацией Псковской области, и Администрация г.Пскова в данном случае является ненадлежащей стороной договора.

В последующих судебных инстанциях решение Арбитражного суда Псковской области не обжаловалось и в настоящее время вступило в законную силу.

3. В первом квартале 2010 года Псковским городским судом признано незаконным решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Управление, отказывая в государственной регистрации договора аренды, по которому физическое лицо предоставляет Садовому некоммерческому товариществу (далее – Товарищество) в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного использования (далее – Земельные участки) для строительства жилых строений, в сообщении об отказе в государственной регистрации указывало, что данные положения договора противоречат ст. 260, п.1 ст.422 ГК РФ, ст.ст. 42, 78 Земельного кодекса Российской Федерации.

Суд при удовлетворении требований заявителя в решении отметил следующее.

Предметом договора аренды, прежде всего, является аренда Земельных участков сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования (выращивания сельскохозяйственных культур), а только затем для строительства жилых строений, хозяйственных строений и сооружений, что не противоречит действующему законодательству, поскольку договором аренды предусмотрено, что исполнение обязательств по строительству жилых строений возможно после изменения разрешенного использования, также предусматривается срок их исполнения, в случае не исполнения данной обязанности договор может быть расторгнут.

Вместе с тем, суд указал, что довод Управления о неопределенности срока действия договора, условие о котором является существенным условием договора, и его отсутствие или его неопределенность препятствуют государственной регистрации договора аренды является несостоятельным, в связи с тем, что в договоре определен срок, на который он заключается, а положения о том, что в случае не исполнения обязанности по изменению разрешенного использования относится к условиям о расторжении договора. Главой 29 ГК РФ предусматривается возможность расторжения договора по соглашению сторон вне зависимости от определения срока его действия.

Кроме того, довод Управления о том, что изменение разрешенного использования Земельных участков невозможно, судом не принят во внимание, поскольку Товариществом решение данного вопроса не инициировалось, полномочия по изменению разрешенного использования входят в компетенцию соответствующего государственного органа, а в случае не исполнения обязанности Товариществом по изменению разрешенного использования Земельных участков, сторонами договора определены действия. Вместе с тем, сохранение разрешенного использования Земельных участков не исключает в дальнейшем возможность использования Товариществом Земельных участков с соответствующим разрешенным использованиям, поскольку их назначение соответствует целям Устава Товарищества.

Данное решение вступило в законную силу и Управлением не обжаловалось.

4. В аналитической справке за 4 квартал 2009 года указывалось судебное решение, в соответствии с которым Общество обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства базы отдыха.

Арбитражным судом Обществу отказано в удовлетворении требований. При обжаловании Обществом данного решения в суде апелляционной инстанции, апелляционная жалоба Общества оставлена без удовлетворения.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за IV квартал 2009 года

Судебная практика Управления за IV квартал 2009 года

В четвертом квартале 2009 года отдел правового обеспечения и судебной защиты принимал участие в 15 судебных делах, по которым Управление было привлечено в качестве ответчика. Необходимо отметить уменьшение количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (далее – АППГ) (АППГ - 20). Это связано с отсутствием в четвертом квартале заявлений о признании незаконными отказов Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках, совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения.

За отчетный период Управление было привлечено к участию в 60 судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу (АППГ – 72).

Полагаем, что с практической точки зрения интерес представляют следующие судебные дела.

1. В декабре 2009 года Общество с ограниченной ответственностью (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Псковской области с требованием к Управлению о государственной регистрации перехода права собственности на здание котельной, в связи с тем, что вторая сторона по договору ликвидирована.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, в своем решении указывал на следующее.

В соответствии со ст.ст.165, 551 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае, если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации сделки или перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

Общество заключило с муниципальным предприятием договор купли-продажи здание котельной, в котором указано, что здание котельной принадлежало муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Вместе с тем, Общество не представило суду какие-либо документы, подтверждающие право хозяйственного ведения продавца на указанный объект, а также доказательства осуществления оплаты по договору.

2. В четвертом квартале Общество обратилось в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Поскольку муниципальным образованием был нарушен порядок предоставления Обществу земельного участка в аренду, предусмотренный п.6 ст.30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Управление отказало в государственной регистрации договора на основании абз.абз.4,10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон) (документы, представленные на государственную регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации).

Суд, отказывая в удовлетворении требования, в решении указывал на следующее.

Общество обратилось в представительный орган муниципального образования с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для строительства объекта недвижимости. Затем в местной газете муниципального образования было опубликовано сообщение о приеме заявок на предоставление в аренду земельного участка для строительства объекта недвижимости с предварительным согласованием места размещения объекта.

Впоследствии представительный орган муниципального образования принял два решения: о предварительном согласовании Обществу места размещения объекта недвижимости для строительства и разрешении Обществу проведения проектно-изыскательских работ, а во втором – о предоставлении Обществу в аренду данного земельного участка для строительства объекта недвижимости, на основании которого Общество и муниципальное образование подписали договор аренды.

При этом ранее данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Согласно п.6 ст.30 ЗК РФ в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с п./п.3, 4 п.4 ст.30 ЗК РФ, если иной порядок не установлен настоящим кодексом.

Подпунктами 3, 4 п.4 ст.30 ЗК РФ предусмотрено проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Из проведенного анализа действующего законодательства следует, что земельный участок может быть предоставлен в аренду для строительства с проведением процедуры предварительного согласования места размещения объекта в случае, если земельный участок не сформирован, не поставлен на кадастровый учет. В противном случае земельный участок предоставляется по процедуре без предварительного согласования места размещения объекта по результатам проведения торгов.

Таким образом, муниципальное образование нарушило порядок предоставления земельного участка в аренду, предусмотренный п.6 ст.30 ЗК РФ, что не отрицалось представителем муниципального образования в судебном заседании.

Общество указывало, что Управление не имело право отказывать в государственной регистрации договора аренды, поскольку ни решение о предоставлении земельного участка в аренду, ни договор аренды земельного участка никем не оспорены.

Суд отклонил данный довод, поскольку ненормативный акт органа местного самоуправления противоречит абз.12 ст.12 ГК РФ и сделал вывод о том, что договор аренды является ничтожной сделкой.

В настоящее время Обществом подана апелляционная жалоба в Четырнадцатый апелляционный суд.

3. В отчетном периоде Федеральным государственным учреждением (далее - Учреждение) оспаривалось в Арбитражном суде Псковской области решение Управления об отказе в государственной регистрации перехода права на земельный участок на основании договора купли-продажи земельного участка для государственных нужд под строительство участка федеральной автомобильной дороги, заключенного Учреждением с сельскохозяйственным производственным кооперативом (далее – Кооператив).

Управление, отказывая в государственной регистрации перехода права, ссылалось на абз.3, 9 п.1 ст.20 Закона (документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества), продавцом не было представлено заявление о регистрации ранее возникшего права собственности на земельный участок, не предъявлен правоустанавливающий документ, за государственной регистрацией обратилось ненадлежащее лицо, не подтверждены полномочия представителя правообладателя.

Суд, отказывая Учреждению в удовлетворении требований, в своем решении ссылался на следующие основания.

В соответствии со ст.6 Закона государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Таким образом, продавец, обращаясь за государственной регистрации перехода права на земельный участок по договору купли-продажи, первоначально должен был зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности, для этого продавец должен был представить соответствующее заявление и правоустанавливающий документ на продаваемый земельный участок.

Кроме того, продавцом по договору купли-продажи земельного участка выступает Кооператив. Однако в тексте договора имеется ссылка на протокол общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок Кооператива, в котором указывается, что на общем собрании участников долевой собственности Кооператива дольщики приняли решение о выделении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения под строительство участка федеральной автомобильной дороги.

Учреждение, в доказательство своих требований, не представило правоустанавливающий документ продавца данного земельного участка.

Также в своем решении суд отметил следующее. В том случае, если проданный земельный участок находится в долевой собственности граждан, в договоре купли-продажи продавцами должны быть указаны участники долевой собственности, а лицо, подписавшее договор купли-продажи и обратившее в Управление, должно действовать на основании выданных этими участниками доверенностей., что предусматривается ч.2 ст.14 Федерального закона от 27.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». То есть аренда, купля-продажа или другая сделка с земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности, совершается или самими участниками долевой собственности, или лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

На основании вышеизложенного, суд пришел к выводу, что Управление правомерно отказало в государственной регистрации перехода права на спорный земельный участок.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за III квартал 2009 года

Судебная практика Управления за III квартал 2009 года

Отдел правового обеспечения и судебной защиты представляет анализ судебных дел за третий квартал 2009 года, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по которым Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области (далее - Управление) принимало участие в судебных процессах в качестве ответчика или третьего лица.

В третьем квартале 2009 года отдел правового обеспечения и судебной защиты принимал участие в 10 судебных делах, по которым Управление было привлечено в качестве ответчика. Необходимо отметить уменьшение количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (далее – АППГ) (АППГ - 25). Это связано с отсутствием в третьем квартале заявлений о признании незаконными отказов Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках (далее – ЕГРП), совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения.

За отчетный период Управление было привлечено к участию в 47 судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу (АППГ – 75).

В третьем квартале 2009 года Псковским городским судом был признан незаконным отказ Управления в государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок. Основанием для отказа послужил абз.11 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), в соответствии с которым государственная регистрация прав проводится при отсутствии противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества. Заявителем на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка и выписка из государственного земельного кадастра, согласно которой вышеуказанный спорный земельный участок образуется из основного земельного участка. Однако в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации договора аренды основного участка, заключенного между Администрацией г.Пскова и жилищно-строительным товариществом.

Суд, удовлетворяя требование заявителя, в мотивировочной части решения указал на следующее.

Согласно ст.11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом по общему правилу, предусмотренному ч.1 ст.11.4 ЗК РФ, земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

Вместе с тем, в соответствии с п.18 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137 «О введении в действие Земельного кодекса российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЗК РФ) до 1 января 2015 года при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу, могут быть образованы один или несколько земельных участков. Земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, в результате выдела спорного участка основной земельный участок считается сохранившимся в измененных границах в силу прямого указания п.18 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

Уточненные данные о таком земельном участке могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества либо на основании заявления правообладателя такого земельного участка и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества (абз.5 п.4 ст.18 Закона о регистрации).

При этом положения ч.4 ст.22.2 Закона о регистрации, согласно которым государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, не подлежат применению, поскольку в соответствии с п.4 ст.11.4 и п.1 ст.11.5 ЗК РФ, п.18 ст.3 Закона о введении в действие ЗК РФ измененный земельный участок не является образуемым земельным участком, а сохраняется с тем же кадастровым номером, но в измененных границах (Письмо Минэкономразвития РФ от 20.01.2009 №Д23-100 «О применении положений статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации права собственности Псковской области на земельный участок на основании распоряжения Правительства Российской Федерации, в соответствии с которым в собственность Псковской области передано федеральное государственное унитарное предприятие (далее – ФГУП) как имущественный комплекс. Основанием для отказа в государственной регистрации послужили положения абзацев 4, 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации, поскольку документы, свидетельствующие о передаче спорного земельного участка из федеральной собственности в собственность Псковской области, представлены не были (ни в вышеназванном распоряжении, ни в акте приема-передачи земельный участок не указан).

Право хозяйственного ведения ФГУП на комплекс было подтверждено распоряжением Комитета, согласно которому за ФГУП на праве хозяйственного ведения закреплены здания и сооружения. Сведения о правах ФГУП на земельный участок, на котором расположены передаваемые объекты, отсутствуют. Вместе с тем, согласно записям ЕГРП, данный участок находится в федеральной собственности.

Отказывая Комитету в удовлетворении заявленных требований, Арбитражный суд Псковской области указал в решении следующее.

Согласно п.11 ст.154 Федерального закона от 22.08.2004 №122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»» передача имущества в связи с разграничением полномочий между федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления осуществляется на основании решений соответствующих уполномоченных органов власти. Указанными решениями утверждаются перечни передаваемых государственных или муниципальных предприятий, право собственности на которые переходит к другому собственнику государственного или муниципального имущества в соответствии со ст.300 ГК РФ.

Согласно этой статье при переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения или право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

Согласно ч.2 ст.132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в ЕГРП по месту нахождения данных объектов (ст.22 Закона о регистрации).

Таким образом, Заявитель для государственной регистрации права собственности на земельный участок должен был представить в Управление документы, свидетельствующие о закреплении спорного земельного участка за ФГУП на момент его передачи в собственность Псковской области.

Представленное Заявителем в судебное заседание свидетельство на право бессрочного (постоянного) пользования землей правоустанавливающим документом для ФГУП не является, поскольку в нем в качестве правообладателя указано другое юридическое лицо, правопреемство с которым ФГУП не доказано.

Данное решение Арбитражного суда Псковской области на конец отчетного периода в законную силу не вступило.

В отчетном периоде судебной коллегией по гражданским делам Псковского областного суда оставлена без удовлетворения кассационная жалоба на решение Невельского районного суда Псковской области, которым истцу отказано в удовлетворении требований к Управлению и ОАО о признании права собственности на земельную долю и утверждении местоположения земельного участка, выделяемого в счет данной доли, о признании недействительной государственной регистрации права собственности ОАО на земельный участок.

Истец в суде первой инстанции в обоснование своих требований ссылался на то обстоятельство, что основанием приобретения права собственности на земельный пай является свидетельство о праве на наследство по закону. Однако, при выделении истцом земельного участка в счет пая на основании указанного свидетельства, истцу было отказано в кадастровом учете, поскольку земельный пай ранее наследодателем был внесен в уставный капитал ТОО (правопредшественник ОАО), в настоящее время ОАО является собственником земельного участка. Кроме того, истец в обоснование своей позиции ссылался на то, что наследодатель передавал данный пай в аренду ТОО, но данное обстоятельство в судебном заседании не было подтверждено.

Как было установлено Невельским районным судом наследодатель истца, как работник совхоза, при его реорганизации обратился во внутрихозяйственную комиссию с письменным заявлением о приеме его в члены ТОО и внесении в уставный капитал товарищества в качестве вступительного взноса «полученную сумму земли и средств производства».

В соответствии со ст.14 Закона РСФСР от 24.12.1990 №443-1 «О собственности в РСФСР» хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками. Следовательно, собственником земельных долей, внесенных в уставный капитал, стало ТОО, а в дальнейшем и его правопреемник ОАО.

Так как наследодатель истца распорядился своей земельной долей, внеся ее в уставный капитал ТОО, выданное ему впоследствии свидетельство на право общей долевой собственности на землю не может свидетельствовать о наличии у наследодателя права собственности на земельную долю и, соответственно, войти в наследственную массу данная земельная доля не могла.

Кроме того, истцом был пропущен срок исковой давности по признанию сделки внесения земельного пая в уставный капитал ТОО недействительной.

Судебной коллегией по гражданским делам Псковского областного суда была удовлетворена кассационная жалоба Управления и отменено решение Палкинского районного суда.

Палкинский районный суд Псковской области по иску ООО к физическим лицам принял решение зарегистрировать в Управлении переход права собственности на 63/962 долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора купли-продажи.

Управление к участию в указанном судебном деле привлечено не было. Вместе с тем, Палкинским районным судом Псковской области был выдан исполнительный лист, в котором должником указано Управление. На основании вышеуказанного исполнительного листа в отношении Управления судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство.

В кассационной жалобе Управление обосновывало свою позицию следующим.

В соответствии с п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При этом в судебном заседании по результатам оценки всех имеющихся документов, относящихся к предмету договора, проводится проверка договора с точки зрения его заключенности и соответствия действующему законодательству.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Таким образом, при оценке договора на его соответствие требованиям действующего законодательства, суду было необходимо установить принадлежность отчуждаемого имущества продавцам по договору, что Палкинским районным судом Псковской области сделано не было. Правоустанавливающие документы продавцов по договору судом не истребовались, к материалам гражданского дела указанные документы не приобщались.

Согласно договору, продавцами 63/962 долей в праве общей собственности на земельный участок являются 63 физических лица.

В качестве правоустанавливающих документов продавцов в Договоре указаны распоряжения Администрации Палкинского района Псковской области от 28.05.1992 №177-р и от 03.05.2007 №166-р.

На основании распоряжения Администрации Палкинского района Псковской области от 28.05.1992 №177-р, со ссылкой на Указы Президента Российской Федерации от 27.12.1991 №323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», от 02.03.1992 №213 «О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан» и Постановление Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», в коллективную совместную собственность работников агрофирмы было бесплатно передано 13912 га земли.

Агрофирме было выдано свидетельство о праве собственности на землю, которое содержит сведения о том, что земельный участок предоставлен в коллективно-совместную собственность.

В соответствии с п.6 Порядка выдачи и регистрации свидетельств о праве собственности на землю, утвержденного Роскомземом 20.05.1992 к свидетельству, выдаваемому на имя юридического лица, должен был прикладываться список сособственников земельного участка. По агрофирме такой список не составлялся, не утверждался и приложением к свидетельству такой список не значится.

В силу п.5 Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» каждому владельцу земельной доли - члену коллектива сельскохозяйственного предприятия, которому земля принадлежит на праве общей собственности, должно было быть выдано свидетельство на право собственности на землю. Согласно п.3 этого Указа именно такое свидетельство могло являться документом, удостоверяющим право собственности на земельный участок, и служить основанием при совершении сделок и при осуществлении иных действий по владению, пользованию и распоряжению землей в соответствии с действующим законодательством и подлежало регистрации в регистрационной (поземельной) книге. Свидетельства о праве собственности на землю работникам агрофирмы не выдавались.

Только распоряжением Администрации Палкинского района Псковской области от 03.05.2007 №166-р был установлен размер земельной доли и утвержден список собственников земельных долей ЗАО (правопреемника агрофирмы).

В соответствии с п.2 ст.8, п.1 ст.131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.2. ст.4 Закона о регистрации обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Закона о регистрации.

Вместе с тем, только один из 63 продавцов по договору зарегистрировал свое право долевой собственности на земельный участок. Записи о государственной регистрации права собственности на данный участок остальных продавцов по договору в ЕГРП отсутствуют и, соответственно, право собственности на земельный участок у указанных лиц не возникло.

Таким образом, исходя из совокупного анализа ст.ст.168, 209 ГК РФ, Палкинский районный суд Псковской области принял решение о регистрации перехода права собственности на 63/962 долей в праве общей собственности на земельный участок на основании недействительного (ничтожного) договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Псковского областного суда согласилась с доводами Управления, отменила решение Палкинского районного суда и отказала ООО в удовлетворении требований о регистрации перехода права собственности на 63/962 долей в праве общей собственности на земельный участок.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за II квартал 2009 года

Отдел правового обеспечения и судебной защиты представляет анализ судебных дел за второй квартал 2009 года, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по которым Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области (далее - Управление) принимало участие в судебных процессах в качестве ответчика или третьего лица.

Во втором квартале 2009 года Управление было привлечено к участию в качестве ответчика по 20 судебным делам. Необходимо отметить уменьшение количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (47 дел). Это связано с отсутствием заявлений о признании незаконными отказов Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках (далее – ЕГРП), совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения.

В отчетном периоде обжаловались восемь отказов в государственной регистрации прав, принятых государственными регистраторами Управления (четыре дела рассматривались в арбитражном суде, четыре – в суде общей юрисдикции).

В одном случае причиной отказа в государственной регистрации явились положения, предусмотренные п.4 ст.22.2 Федерального закона от 22.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Заявителем на государственную регистрацию в Управление было представлено мировое соглашение, утвержденное определением суда, в соответствии с которым за заявителем и другим наследником признавалось право собственности на наследственное имущество – земельные участки, выделенные в натуре из наследуемого земельного участка. Ранее в ЕГРП зарегистрировано 2/3 доли в праве общей долевой собственности заявителя на наследуемый земельный участок. Гражданин представил на государственную регистрацию кадастровые паспорта всех образуемых земельных участков. Управление отказало в государственной регистрации права собственности заявителя в связи с тем, что согласно п.4 ст.22.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется одновременно в отношении всех земельных участков, образуемых при разделе, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а другой наследник (сторона мирового соглашения) за государственной регистрацией права собственности на свой участок не обращался. Суд первой инстанции принял решение, что отказ в государственной регистрации соответствует законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время заявителем подана кассационная жалоба.

По другому делу физическое лицо обратилось в суд и предъявил к Управлению требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации прекращения права собственности на помещение и регистрации права собственности на вновь образованный объект недвижимости - часть здания. Отказ в государственной регистрации Управления был мотивирован тем, что согласно п.2 ст.16, п.1 ст.17 Закона о регистрации, обязательным приложением к документам является кадастровый паспорт данного объекта недвижимости, выдаваемый организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Однако на государственную регистрацию не был представлен документ об описании объекта недвижимого имущества (части здания), удостоверенный организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. В связи с отказом гражданина от заявленных требований производство по делу прекращено определением суда.

Имело продолжение дело о признании незаконным решения Управления об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок, который выделен в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения. Суд первой инстанции отказал гражданину в удовлетворении заявления. Однако Судебная коллегия по гражданским делам, не согласившись с решением суда, отменила его и признала отказ Управления в государственной регистрации незаконным.

В мае 2009 года гражданин обратился в суд с заявлением к Управлению о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности. Основанием для отказа послужил абз.11 п.1 ст.20 Закона о регистрации, в соответствии с которым государственная регистрация прав проводится при отсутствии противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества. Заявителем на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи земельного участка и выписка из государственного земельного кадастра, согласно которой вышеуказанный земельный участок образуется из основного земельного участка. Однако в ЕГРП имеется запись о государственной регистрации сделки аренды основного участка, заключенный между администрацией г.Пскова и жилищно-строительным товариществом.

Гражданин не согласен с отказом Управления, полагая, что, являясь собственником жилого дома, расположенного на выделяемом земельном участке, имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность, которое реализовано им путем заключения договора купли-продажи земельного участка с администрацией г.Пскова. До настоящего времени решение по делу судом первой инстанции не принято.

В отчетном периоде арбитражный суд Псковской области отказал в удовлетворении требований сельскохозяйственного производственного кооператива о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, поскольку представленное заявителем в качестве правоустанавливающего документа свидетельство на право собственности на землю об объекте недвижимого имущества свидетельствовало об отсутствии у заявителя прав на объект.

По другому делу Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям обратился в Арбитражный суд Псковской области с заявлением к Управлению о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации. Основанием для отказа в государственной регистрации послужили положения абз. абз.4,10 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Государственный комитет Псковской области по имущественным отношениям обратился в Управление за государственной регистрацией права собственности Псковской области на земельный участок и комплекс строений, расположенный на нем на основании распоряжения Правительства российской Федерации (далее – Распоряжение). В соответствии с Распоряжением и актом приема-передачи в собственность области передается федеральное государственное унитарное предприятие (далее – ФГУП).

По мнению Заявителя, с учетом ч.2 ст.132 ГК РФ в собственность Псковской области безвозмездно передано ФГУП, в том числе и земельный участок, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса.

В соответствии с п.2 ст.300 ГК РФ при переходе права собственности на государственное и муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право хозяйственного ведения или право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

Право хозяйственного ведения ФГУП на комплекс подтверждается распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом псковской области. При этом согласно перечню к данному распоряжению за ФГУП на праве хозяйственного ведения закрепляются здания и сооружения. Сведения о передаче участка, на котором расположены передаваемые объекты, отсутствуют.

Вместе с тем согласно записям Единого государственно реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок находится в федеральной собственности, поэтому Управлением было заявлено ходатайство о привлечении в качестве третьего лица Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области. В настоящее время производство по делу приостановлено до окончания реорганизации Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Псковской области.

В апреле 2009 года Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд Псковской области с заявлением о признании незаконным отказа в государственной регистрации. Основанием отказа послужил абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации, поскольку в нарушение п.1 ст.18 Закона о регистрации правоустанавливающий документ на объект не был представлен на государственную регистрацию. Суд счел отказ Управления правомерным и отказал в удовлетворении иска.

В июне 2009 года конкурсный управляющий закрытого акционерного общества обратился с заявлением в арбитражный суд о признании трех свидетельств о государственной регистрации права недействующими. Управление полагает, что данное требование не соответствует нормам действующего законодательства, поскольку свидетельство о государственной регистрации представляет собой документ, удостоверяющий проведенную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество (п.3 ст.131 ГК РФ, п.1 ст.14 Закона о регистрации).

При этом согласно п.1 Инструкции о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 18.09.2003 №226, получение свидетельства является правом, а не обязанностью правообладателя и зависит исключительно от его волеизъявления. То есть, проведение государственной регистрации права в зависимости от волеизъявления правообладателя может завершиться как с заполнением свидетельства, так и без него. По ходатайству (заявлению) правообладателя ему может быть повторно выдано новое свидетельство, например, взамен ранее утерянного, пришедшего в негодность, пока право, о выдаче свидетельства на которое он ходатайствует, принадлежит ему согласно записям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно, признание недействительным свидетельства о государственной регистрации права, само по себе, не влечет никаких юридических последствий. В настоящее время решение по данному делу не принято.

Во втором квартале 2009 года обжаловалось три решения Управления о приостановлении государственной регистрации права собственности. По делу о признании незаконным решения Управления о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок, который выделен в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения кассационная инстанция, согласилась с решением суда первой инстанции и отказала гражданину в удовлетворении заявления. В другом случае суд оставил заявление без рассмотрения, указав, что в нем усматривается спор о праве, который подлежит рассмотрению в порядке искового производства. Еще по одному делу после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства заявитель сам отказался от заявленных требований.

В отчетном периоде к Управлению предъявлено шесть исковых заявления о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. В ходе судебных разбирательств после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства, по четырем делам истцы ходатайствовали об исключении Управления из числа ответчиков. По остальным делам решение судом не принято.

Кроме того, за отчетный период Управление было привлечено к участию в 74 судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за I квартал 2009 года

Отдел правового обеспечения и судебной защиты представляет анализ судебных дел за первый квартал 2009 года, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по которым Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области (далее - Управление) принимало участие в судебном процессе в качестве ответчика или третьего лица.

В первом квартале 2009 года Управление было привлечено к участию в качестве ответчика по 24 судебным делам. Необходимо отметить уменьшение количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (31 делу).

К Управлению продолжают предъявляться требования о признании незаконным отказа Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о сделках, совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения. В первом квартале 2009 года к Управлению было предъявлено два таких требования, которые Псковский городской суд удовлетворил.

В отчетном периоде два юридических лица (приобретатели по договорам купли–продажи) заявили требования о государственной регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией юридических лиц – продавцов. В обоснование своей позиции истцы ссылались на возможность применения п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в порядке аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) в случае, если к моменту государственной регистрации права собственности, возникающего на основании договора купли-продажи, контрагент по договору, в данном случае юридическое лицо, ликвидировано. По делам суд удовлетворил требования заявителя, при этом по одному из дел суд установил, что регистрирующий орган не уклоняется от регистрации перехода права собственности, поскольку юридическое лицо не обращалось в Управление, и отказал в удовлетворении требования непосредственно к Управлению.

По одному делу суд первой инстанции отказал гражданину в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Управления о приостановлении государственной регистрации права собственности на земельный участок, который выделен в счет земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения.

Заявитель, не согласившись с решением суда, обратился в судебную коллегию по гражданским делам с кассационной жалобой. Однако дело в кассационной инстанции до настоящего времени не рассмотрено.

По мнению заявителя, действия по выделу земельного участка из участка, находящегося в общей долевой собственности, не являются сделкой, а, следовательно, не должны проверяться Управлением на соответствие их законодательству Российской Федерации.

С указанными доводами Управление не может согласиться, поскольку на Управление в равной мере возложена обязанность и по проверке законности сделки, и по проведению правовой экспертизы документов (п.1 ст.13 Федерального закона от 22.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)), и по проверке юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов (п.1 ст.17 Закона о регистрации), и по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (абз.2 п.3 ст.9 Закона о регистрации).

Кроме того, следует отметить, что Конституционный суд Российской Федерации в п.4 Постановления от 30.01.2009 №1-П обращает особое внимание на возрастание значения юридических процедур, связанных с проведением общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, при выделении земельных участков в порядке, установленном ст.ст.13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон). Четкое и неукоснительное соблюдение требований Закона в рассматриваемой ситуации является гарантией прав меньшинства сособственников.

Управление обязано было проверить соблюдение процедуры уведомления участников собрания о его проведении (п.1 ст.14 Закона), наличие кворума на собрании (абз.2 п.1.1 ст. 14 Закона), полномочия участвующих в нем лиц (абз.2 п.3 ст.9 Закона о регистрации, п.п.38, 40 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 №184, п.п. 30, 94 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минюста Российской Федерации от 14.09.2006 №293), а также удостовериться в том, что земельный участок, о регистрации прав на который заявлено, выделен в соответствии с решением общего собрания.

Изложенный в кассационной жалобе довод заявителя относительно того, что Управление не вправе проводить правовую экспертизу правоустанавливающих документов на земельный участок, поскольку она уже была проведена Управлением Роснедвижимости по Псковской области при постановке участка на кадастровый учет, напрямую противоречит п.3 ст.9, п.1 ст.13, п.1 ст.17 Закона о регистрации.

По мнению заявителя, в нарушение п.1 ст.19 Закона о регистрации на него возложена обязанность по представлению дополнительных документов. Однако в уведомлении о приостановлении государственной регистрации указаны лишь основания, послужившие причинами к приостановлению государственной регистрации. Вместе с тем, Управление самостоятельно предприняло действия к устранению возникших сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, направив соответствующие запросы в Управление Роснедвижимости по Псковской области о предоставлении реестра владельцев земельных долей, о местоположении земельного участка.

В марте 2009 года гражданин обратился в суд и предъявил к Управлению требование о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на выделенный земельный участок. Решение по данному делу не принято.

Кроме того, в первом квартале 2009 года обжаловались еще четыре отказа в государственной регистрации прав, принятых государственными регистраторами Управления.

В одном случае основанием для отказа в государственной регистрации послужили положения, предусмотренные абз.абз.4, 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Заявителем на государственную регистрацию в Управление было представлено Соглашение, согласно которому в результате раздела имущества двум гражданам переходит в собственность по ½ части жилого дома.

С учетом п.2 ст.16, п.1 ст.17 Закона о регистрации, обязательным приложением является кадастровый паспорт данного объекта недвижимости, выдаваемый организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Однако на государственную регистрацию не были представлены документы об описании объектов недвижимого имущества (на 1/2 часть жилого дома), образованных в результате разделения жилого дома на основании Соглашения, удостоверенные организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.

Суд первой инстанции принял решение, что отказ в государственной регистрации соответствует законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не нарушает права и свободы заявителя. Гражданин не согласившись с принятым решением суда подал кассационную жалобу, однако впоследствии отказался от нее.

В двух случаях по аналогичным делам заявителям отказано в государственной регистрации права собственности на часть здания, поскольку им не представлен кадастровый паспорт на данный объект недвижимости. Производство по делу прекращено судом в связи с отказом от заявленных требований.

В отчетном периоде к Управлению предъявлено четыре исковых заявления о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. В ходе судебных разбирательств после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства, истцы ходатайствовали об исключении Управления из числа ответчиков.

В арбитражный суд Псковской области в феврале 2009 года было предъявлено три требования к Управлению о признании договора аренды земельного участка недействительным и о признании недействительной его государственной регистрации.

В ходе судебных заседаний Управление, обосновывая свою позицию и ходатайствуя об отказе в удовлетворении заявленного требования, указывало на следующее.

Решение Государственного комитета Псковской области по имущественным отношениям о предоставлении индивидуальному предпринимателю земельного участка в аренду для строительства торгово-остановочного комплекса принято на основании вступившего в законную силу решения суда. В последующем решение Комитета послужило основанием для заключения обжалуемого договора аренды. Поскольку документы, представленные индивидуальным предпринимателем на государственную регистрацию, соответствовали действующему законодательству, в частности Закону о регистрации, соответствующая запись была внесена в ЕГРП. По делам на конец отчетного периода решения не приняты.

В марте 2009 года вступили в законную силу три решения Арбитражного суда первой инстанции, обжалуемые прокурором Псковской области в апелляционном порядке.

Согласно решениям (по 2 делам) Прокурору отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий Управления по регистрации права собственности на комплекс строений и земельный участок, внесенных в качестве вклада в уставный капитал юридического лица. Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, установив отсутствие права у Прокурора на предъявление данного иска, поскольку Прокурор, ссылаясь на ч.2 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), оспаривает действия Управления по государственной регистрации права собственности юридического лица, а не само зарегистрированное право.

Управление, выполняя функции по государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, не является субъектом материальных отношений, связанных со сделками с недвижимым имуществом, поскольку не владеет, не пользуется и не распоряжается спорным имуществом. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним носит правоподтверждающий, но не правоустанавливающий характер, а в соответствии с абз.2 п.1 ст.2 Закона о регистрации право собственности юридического лица на объекты недвижимого имущества Прокурором не оспаривалось.

Кроме того, из совокупного анализа абз.2 ч.1 ст.52 и ч.2 ст.198 АПК РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Вместе с тем Прокурор не представил доказательств, свидетельствующих о нарушении таких прав.

По третьему делу Прокурору отказано в удовлетворении требования о признании недействительным приказа Комитета по управлению муниципальным имуществом и свидетельства о государственной регистрации права оперативного управления. Четырнадцатый апелляционный суд, оставляя решение суда без изменения, а апелляционную жалобу Прокурора без удовлетворения, установил, что приказ принят Комитетом в пределах его компетенции и в соответствии с действующим законодательством, в частности ст.296 ГК РФ, Устава муниципального образования и положения о Комитете.

В отчетном периоде определением Судебной коллегии по гражданским делам Псковского областного суда решение об отказе в удовлетворении иска о взыскании с Управления и Росрегистрации материального ущерба в размере 1 500 000 рублей отменено и постановлено новое решение об удовлетворении исковых требований гражданина о взыскании с Федеральной службы данного ущерба.

Федеральная служба считает определение вынесенным с существенными нарушениями норм материального права, что согласно ст.387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора.

Кроме того, за отчетный период Управление было привлечено к участию в 57 судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за IV квартал 2008 года

Отдел правового обеспечения и судебной защиты представляет анализ судебных дел за четвертый квартал 2008, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по которым Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области (далее - Управление) принимало участие в судебном процессе в качестве ответчика или третьего лица.

В четвертом квартале 2008 года Управление было привлечено к участию в качестве ответчика по 20 судебным делам. Необходимо отметить уменьшение количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (40 дел), однако по сравнению со вторым кварталом 2008 года (25 дел) количество таких судебных дел уменьшилось незначительно. Это связано со снижением количества заявлений о признании незаконными отказов Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках (далее – ЕГРП), совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения. В четвертом квартале 2008 года к Управлению было предъявлено только одно такое требование, которое Псковский городской суд удовлетворил.

В отчетном периоде к Управлению не предъявлено ни одного искового заявления о признании права собственности на объекты недвижимого имущества.

В четвертом квартале 2008 года обжалованы 3 отказа в государственной регистрации прав, принятых государственными регистраторами Управления.

В одном случае основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации ранее возникшего права собственности юридического лица (далее – Заявитель) на Здание послужил абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Управление считает, что, определяя правоустанавливающий документ, подтверждающий факт создания Здания, следует руководствоваться постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов» (в редакции постановления Совмина СССР от 30.12.1988 №1485) и строительными нормами и правилами «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (СНиП 3.01.04-87), утвержденными постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 №84 (в редакции постановления Госстроя СССР от 18.11.1987 №279, (далее - СНиП). На государственную регистрацию заявителем представлен только акт о приемке в эксплуатацию Здания рабочей комиссией от 16.11.1994, акт о приемке Здания государственной приемочной комиссией Заявителем на регистрацию не представлялся. Рассмотрение данного дела судом приостановлено.

Во втором случае Заявителю было отказано в государственной регистрации договора аренды земельного участка, предоставленного для размещения временной платной автостоянки.

Согласно п.п.5.1-5.12 Положения о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования «город Псков», утвержденного решением Псковской городской думой от 13.07.2007 №115, уполномоченный орган Администрации г.Пскова – КУМИ информирует население о наличии возможности предоставления земельного участка для размещения объектов некапитального строительства, в том числе временной автостоянки, путем публикации сообщения в газете «Псковская правда». Документы, подтверждающие проведение торгов и предшествующую им публикацию или правомерность совершения договора без проведения торгов, а также документы, свидетельствующие о преимущественном праве на заключение Договора на основании ст.22 ЗК РФ, Заявителем на государственную регистрацию представлены не были. Кроме того, в договоре имелась техническая ошибка в части указания срока действия договора (срок действия договора истек до его подписания сторонами). В период рассмотрения дела в суде, заявитель повторно обратился за государственной регистрацией договора аренды, исправив техническую ошибку и представив необходимые для осуществления государственной регистрации документы. После внесения записей в Единый государственный реестр прав, заявитель от требований, предъявленных к Управлению, отказался.

В третьем случае заявителю было отказано в государственной регистрации права собственности на реконструированное нежилое помещение, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома.

Основанием для отказа в государственной регистрации права на реконструированное помещение послужило отсутствие согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку согласно п.3 ст.36, п.2 ст.40 ЖК РФ уменьшение, изменение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.

Суд признал отказ Управления не соответствующим требованиям действующего законодательства по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Вместе с тем порядок управления общим имуществом в многоквартирном доме определен специальными нормами жилищного законодательства. С целью оптимизации принятия решений по управлению общей собственностью законодателем установлен следующий порядок принятия собственниками решений по реконструкции жилых домов.

Согласно ст.44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений, порядок организации и проведения, а также принятия решений которым регулируется ст.ст.45, 46, 47 ЖК РФ.

Статьей 46 ЖК РФ не предусмотрена необходимость принятия единогласного решения всеми собственниками помещений в доме по какому-либо из вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания, в том числе и по вопросу реконструкции помещений. В соответствии с п.5 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Из толкования приведенных правовых норм в совокупности судом сделан вывод, что необходимость получения согласия всех собственников помещений в доме не означает принятия единогласного решения всеми собственниками по данному вопросу.

При таких обстоятельствах решение о реконструкции дома относится к компетенции общего собрания собственников помещений и должно быть принято большинством в 2/3 голосов согласно п. 2 ст. 44, п. 1 ст. 46 ЖК РФ.

Заявитель представил на государственную регистрацию такое решение собственников, оформленное протоколом № 1 от 09.08.2008, на котором приняты решения о реконструкции спорного объекта и даче согласия на соответствующее использование земельного участка.

Два юридических лица (приобретатели по договорам купли–продажи) заявили требования о государственной регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией юридических лиц – продавцов. В обоснование своей позиции истцы ссылались на возможность применения п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в порядке аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) в случае, если к моменту государственной регистрации права собственности, возникающего на основании договора купли-продажи, контрагент по договору, в данном случае юридическое лицо, ликвидировано. В отчетном периоде по одному делу суд удовлетворил требования заявителя и принял решение о государственной регистрации права собственности приобретателей. По одному делу решение еще не принято.

В четвертом квартале к Управлению было заявлено 7 требований о признании недействительной государственной регистрации. В одном случае в ходе судебного разбирательства после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства, истцы отказались от исковых требований к Управлению. Во втором случае суд приостановил рассмотрение дела. По трем делам суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

В двух случаях заявители обращались за признанием незаконной государственной регистрации права собственности муниципального образования на нежилые помещения, расположенные в подвалах многоквартирных жилых домов.

Обосновывая свою позицию, Управление указывало на то, что право собственности Муниципального образования на Помещения возникло и зарегистрировано на основании решения Малого Совета Псковского областного Совета народных депутатов от 21.10.1992 №180. Данное решение принято во исполнение постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность.

Согласно п.1 приложения №3 к указанному постановлению к муниципальной собственности относятся жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам.

Соответственно, право собственности на переданный фонд является ранее возникшим и в соответствии с п.1 ст.6 Закона о регистрации признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Законом о регистрации.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации обратной силы не имеют.

В обоих случаях суд отказал истцам в удовлетворении заявленных требований. На данные заинтересованными лицами поданы кассационные жалобы.

По двум делам о признании незаконной государственной регистрации права собственности требования истцов судом удовлетворены.

В одном случае заявители обратились за государственной регистрацией сделки купли-продажи и перехода права собственности на квартиру. До внесения записей в ЕГРП продавец от государственной регистрации отказался. В день его обращения государственная регистрация сделки купли-продажи и перехода права собственности была приостановлена, а по истечении месяца – прекращена. Позже квартира была продана другому лицу, право собственности которого было зарегистрировано. Поскольку первая сделка купли-продажи фактически была сторонами исполнена (произведен расчет, переданы ключи), суд признал ее заключенной, признал право собственности первого покупателя на квартиру, признал недействительной сделку со вторым покупателем, аннулировал в ЕГРП записи о сделке купли-продажи и праве собственности второго покупателя. Псковский областной суд оставил данное решение без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Во втором случае Псковский областной суд признал недействительным договор мены и, соответственно, записи о регистрации сделки и перехода прав, внесенные в ЕГРП.

Отменяя решение суда первой инстанции, Псковский областной суд указал следующее. Один из обмениваемых жилых домов был приобретен его собственником в период нахождения в браке. Супруги обратились к нотариусу и определили на указанный жилой дом доли в общем имуществе. Не смотря на то, что право долевой собственности ими зарегистрировано не было, режим общей совместной собственности на жилой дом был прекращен и, следовательно, один из супругов не мог распорядиться всем жилым домом, ввиду отсутствия соответствующих полномочий.

В четвертом квартале 2008 года к Управлению предъявлялись требования о возмещении материального вреда по двум делам.

По делу о возмещении материального вреда с Управления и Росрегистрации в размере 1 500 000 руб. суд первой инстанции отказал Заявителю в удовлетворении требований. Управление считает законными и обоснованными выводы суда, изложенными в решении, о недоказанности Истцом заявленных требований, об отсутствии вины Управления и Росрегистрации в причинении вреда истцу, отсутствии противоправности в действиях должностных лиц Управления и причинной связи между их действиями и наступившими для истца неблагоприятными последствиями.

Однако при рассмотрении кассационной жалобы по данному делу суд отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение. При новом рассмотрении истице вновь отказано в возмещении ущерба. На данное решение суда истицей подана кассационная жалоба.

По другому делу истица повторно обратилась в суд о взыскании ущерба с Управления, Росрегистрации, Министерству финансов Российской Федерации, мотивируя свои требования тем, что изменились цены на недвижимость и на присужденную ей ранее сумму она не может купить новое жилье. Управление и Росрегистрация обосновывают свою позицию тем, что в предыдущем судебном разбирательстве истица имела возможность увеличить размер своих исковых требований в связи с увеличением цен на недвижимость, но она сама не воспользовалась правом, предусмотренным частью 1 статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ).

Вместе с тем, согласно статье 220 ГПК РФ суд прекращает производство по делу в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда.

По результатам рассмотрения данного дела суд отказал в удовлетворении требований, предъявленных к Росрегистрации и Управлению.

Кроме того, за отчетный период Управление было привлечено к участию в 72 судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за III квартал 2008 года

Отдел правового обеспечения и судебной защиты представляет анализ судебных дел за третий квартал 2008, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по которым Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области (далее - Управление) принимало участие в судебном процессе в качестве ответчика или третьего лица.

В третьем квартале 2008 года Управление было привлечено к участию в качестве ответчика по 25 судебным делам. Необходимо отметить рост количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (13 дел), однако по сравнению со вторым кварталом 2008 года (47 дел) количество таких судебных дел уменьшилось значительно.

К Управлению продолжают предъявляться требования о признании незаконным отказа Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках (далее – ЕГРП), совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения. По итогам рассмотрения 10 дел требования заявителей удовлетворены.

В третьем квартале 2008 года были обжалованы 2 отказа в государственной регистрации прав, принятых государственными регистраторами Управления. В одном случае в ходе судебного разбирательства после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации, истцы отказались от исковых требований к Управлению.

По одному делу решение еще не принято. Основанием для принятия решения об отказе в государственной регистрации ранее возникшего права собственности юридического лица (далее – Заявитель) на Здание послужил абз.4 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Два юридических лица (приобретатели по договорам купли–продажи) заявили требования о государственной регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией юридических лиц – продавцов. В обоснование своей позиции истцы ссылались на возможность применения п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в порядке аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) в случае, если к моменту государственной регистрации права собственности, возникающего на основании договора купли-продажи, контрагент по договору, в данном случае юридическое лицо, ликвидировано. В отчетном периоде по двум делам суд удовлетворил требования заявителей и принял решение о государственной регистрации права собственности приобретателей.

В третьем квартале к Управлению было заявлено три требования о признании недействительной государственной регистрации. В двух случаях в ходе судебного разбирательства после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства, истцы отказались от исковых требований к Управлению. По третьему делу суд в удовлетворении заявленных требований отказал.

По делу о возмещении материального вреда с Управления и Росрегистрации суд первой инстанции отказал Заявителю в удовлетворении требований. Управление считает законными и обоснованными выводы суда, изложенными в решении, о недоказанности Истцом заявленных требований, об отсутствии вины Управления и Росрегистрации в причинении вреда Истцу, отсутствии противоправности в действиях должностных лиц Управления и причинной связи между их действиями и наступившими для истца неблагоприятными последствиями.

Однако при рассмотрении кассационной жалобы по данному делу суд отменил решение суда первой инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

В отчетном периоде к Управлению были заявлены два требования об аннулировании записей, содержащихся в ЕГРП. В ходе судебного разбирательства Управление исключено из числа ответчиков, требования заявителей судом удовлетворены.

По делу о расторжении договора купли-продажи недвижимости и по делу об обязании Управления выдать новое свидетельство о государственной регистрации прав заявители, выслушав позицию представителя Управления относительно заявленных требований, приняли решения отказаться от своих требований, в результате чего производство по данным делам прекращено.

На сегодняшний день по двум делам о понуждении государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого помещения и признании сделки недействительной в отчетном периоде решения судом еще не приняты.

Кроме того, за отчетный период Управление было привлечено к участию в семидесяти пяти судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за II квартал 2008 года

Отдел правового обеспечения и судебной защиты представляет анализ судебных дел за второй квартал 2008, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по которым Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области (далее - Управление) принимало участие в судебном процессе в качестве ответчика или третьего лица.

Во втором квартале 2008 года Управление было привлечено к участию в качестве ответчика по 47 судебным делам. Необходимо отметить значительный рост количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (15 дел).

Однако, к Управлению продолжают предъявляться требования о признании незаконным отказа Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках, совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения. По итогам рассмотрения 15 дел требования заявителей удовлетворены, при этом кассационная инстанция и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда по одному из данных дел оставила решение суда первой инстанции без изменения.

Во втором квартале 2008 года было обжаловано 22 отказа в государственной регистрации прав, принятых государственными регистраторами Управления.

На сегодняшний день по одному делу решение еще не принято.

В 3 случаях в ходе судебного разбирательства после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации, истцы отказались от исковых требований к Управлению.

По одному делу суд признал отказ в государственной регистрации права собственности на жилой дом соответствующим требованиям действующего законодательства. Гражданину было отказано в государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, в порядке, предусмотренном ст.25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), на основании абз.10 п.1 ст.20 Закона о регистрации.

Заявителем на государственную регистрацию в качестве правоустанавливающего документа была представлена декларация, в п.2 которой поставил отметку, что хочет зарегистрировать объект как «жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном участке».

Согласно приказу Минэкономразвития Российской Федерации от 15.08.2006 №232 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества» государственная регистрация прав на такой жилой дом возможна, только если произведена регистрация гражданина по месту жительства по соответствующему адресу. Заявитель в указанном жилом доме зарегистрирован не был.

В большинстве случаев (17 дел) обжаловались отказы в государственной регистрации договоров аренды на части земельных участков (далее – Договор), которые предоставлены индивидуальному предпринимателю под рекламные конструкции.

Решение государственного регистратора об отказе в государственной регистрации обосновано следующим. Постановление муниципального образования о предоставлении права аренды на земельные участки издано в соответствии со ст.19 Федерального закона от 13.03.2006 №38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе). В соответствии с п.п.5, 9 ст.19 Закона о рекламе предусмотрено, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка и допускается при наличии разрешения на установку рекламной конструкции, выдаваемого органом местного самоуправления, на территории которого предполагается осуществить установку рекламной конструкции.

По одному из данных дел отказ в регистрации признан незаконным. Апелляционная инстанция оставила решение суда в силе.

Заявителем в судебное заседание были представлены договоры на размещение средств наружной рекламы. Кроме того, суд указал, что Управление не в праве истребовать у заявителя документы, не предусмотренные федеральным законодательством, а именно: документы, необходимые для заключения договора о предоставлении муниципального рекламного места, а не договора аренды.

По оставшимся 16 делам, после внесения Управлением в ЕГРП записей о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, заявитель от требований к Управлению отказался.

За отчетный период заявлено четыре требования о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По двум делам в удовлетворении требований заявителем было отказано. Апелляционная инстанция оставила решения суда без изменений. По оставшимся двум делам решения еще не приняты.

Кроме того, три юридических лица (приобретатели по договорам купли – продажи) заявили требования о государственной регистрации перехода права собственности в связи с ликвидацией юридических лиц – продавцов. В обоснование своей позиции истцы ссылались на возможность применения п.3 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в порядке аналогии закона (п.1 ст.6 ГК РФ) в случае, если к моменту государственной регистрации права собственности, возникающего на основании договора купли-продажи, контрагент по договору, в данном случае юридическое лицо, ликвидировано. По одному из дел суд принял решение о государственной регистрации права, по двум делам решения еще не приняты.

По делу о взыскании денежных средств с Федеральной регистрационной службы в пользу заявителя за счет казны Российской Федерации суд вынес решение не в пользу Росрегистрации, в связи с чем Управление обратилось с кассационной жалобой в Судебную коллегию по гражданским делам Псковского областного суда.

По мнению Управления при вынесении решения суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права и не учел при рассмотрении дела положения ст.ст.16, 1069 ГК РФ, ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Согласно указанным нормам для наступления ответственности за причиненный вред истец обязан доказать, что именно в результате незаконных действий (бездействий) сотрудника Управления при исполнении служебных обязанностей ему причинен вред. Кассационная инстанция оставила решение суда без изменения. В настоящее время решается вопрос о подаче надзорной жалобы.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа отменил постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда и решение Арбитражного суда Псковской области, а также признал незаконным и отменил постановление судебного пристава-исполнителя о наложении штрафа на руководителя Управления Федеральной регистрационной службы по Псковской области. Суд согласился с доводами руководителя Управления и отметил объективную невозможность исполнения требования пристава-исполнителя, поскольку Управление осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, а арест был наложен на доли в уставных капиталах трех юридических лиц.

Кроме того, за отчетный период Управление было привлечено к участию в пятидесяти двух судебных заседаниях в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу.

[ В начало ]

Судебная практика Управления за I квартал 2008 года

Отдел правового обеспечения и судебной защиты представляет анализ судебных дел за первый квартал 2008, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по которым Управление Федеральной регистрационной службы по Псковской области (далее - Управление) принимало участие в судебном процессе в качестве ответчика или третьего лица.

В первом квартале 2008 года Управление было привлечено к участию в качестве ответчика по 31 судебному делу. Необходимо отметить значительный рост количества судебных дел, в которых Управление выступает в качестве ответчика, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (13 дел).

Однако, к Управлению вновь продолжают предъявляться требования о признании незаконным отказа Управления в выдаче информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сделках, совершенных заявителями с жилыми помещениями за последние 5 лет, и об обязании предоставить такие сведения. По итогам рассмотрения шести дел требования заявителей удовлетворены, при этом кассационная инстанция оставила все решения суда первой инстанции без изменения. Рассмотрение надзорной жалобы Управления в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда не назначено до настоящего времени.

По одному делу суд признал решение Управления о приостановлении государственной регистрации сделки мены жилыми помещениями, перехода права собственности на квартиры незаконным. Решение государственного регистратора о приостановлении государственной регистрации обосновано следующим. В соответствии с п.п.2,3 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) содержится запись о сделке мены Квартир №1 и №2, в результате которой был зарегистрирован залог в силу закона на Квартиру №2. Поскольку обязательства по договору мены не исполнены, и сделка является длящейся, Квартира №1 не может быть вовлечена в другую сделку.

Суд счел требования заявителя обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Поскольку собственником Квартиры №1 является заявитель, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности без ограничений (обременений) права, то в силу ст.288 ГК РФ и ст.30 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник может распорядиться ею по своему усмотрению. Кроме того, суд также учитывает, что п.3.4 Положения о предоставлении рассрочки при продаже (мене) муниципальных жилых помещений, утвержденного постановлением Псковской городской Думы от 30.09.2004 №305, предусмотрено, что в случае неисполнения обязательств по договору в части выплаты разницы стоимости квартир, гражданам возвращаются средства, равные стоимости переданного в муниципальную собственность жилого помещения.

В первом квартале 2008 года было обжаловано двадцать отказов в государственной регистрации прав, принятых государственными регистраторами Управления.

В одном случае в ходе судебного разбирательства после объяснения представителем Управления положений действующего законодательства, послуживших основанием для отказа в государственной регистрации, истец отказался от исковых требований к Управлению.

По двум делам в удовлетворении заявленных требований истцам было отказано и отказы в государственной регистрации прав признаны судом законными. По мнению суда, Управление правомерно отказало в государственной регистрации права хозяйственного ведения на доли в зданиях при наличии противоречивых сведений, содержащихся в правоустанавливающих документах и технической документации.

В большинстве случаев (16 дел) обжаловались отказы в государственной регистрации договоров аренды на части земельных участков (далее – Договор), которые предоставлены индивидуальному предпринимателю под рекламные конструкции.

Порядок предоставления муниципального рекламного места, установленный ст.19 Закона о рекламе, определен в п.7.1 Правил размещения средств наружной рекламы в городе Пскове, утвержденных постановлением Псковской городской Думы от 31.10.2005 №496, (далее – Правила). Пункт 7.1 Правил предусматривает конкурсный порядок предоставления земельных участков в случае поступления более одной заявки.

Из совокупного анализа п.п.5, 9 ст.19 Закона о рекламе и п.7.1 Правил следует, что необходимым условием для заключения Договора является наличие решения комиссии по рекламе о выдаче разрешения на распространение наружной рекламы или протокол по результатам конкурса.

Кроме того, п.1 ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность органа местного самоуправления обеспечить заблаговременную публикацию информации о предоставлении земельного участка для целей, не связанных со строительством.

Вышеуказанные документы заявителем на государственную регистрацию представлены не были, что и явилось основаниями для отказа в государственной регистрации Договора, предусмотренными абз.абз.4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). По данным делам решения не приняты.

За отчетный период заявлено два требования о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Судебные разбирательства по этим делам продолжаются.

В первом квартале 2008 года Управление было привлечено в качестве ответчика по делу о признании сведений о месте расположения земельного участка технической ошибкой и обязанности внести изменения в ЕГРП. Требование истца суд удовлетворил частично, поскольку обязанность внесения сведений в ЕГРП возложена на Управление Законом о регистрации.

В первом квартале постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2008 решение Арбитражного суда Псковской области от 19.12.2007 по делу об обязании Управления зарегистрировать право собственности на асфальтовое покрытие и линию освещения оставлено без изменения. Согласно решению суда первой инстанции заявителю отказано в удовлетворении заявленных требований к Управлению, поскольку право на объекты недвижимости, о государственной регистрации которых просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации на основании ст.ст.130, 131 ГК РФ и Закона о регистрации.

Суд первой инстанции исходил из того, что прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для признания объекта недвижимым имуществом необходимо наличие подтверждения того, что он был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

14.03.2008 решением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее – ФАС С-ЗО) отменены решение Арбитражного суда Псковской области от 17.10.2007 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2007 по делу о признании незаконным отказа Управления в государственной регистрации договора аренды участка лесного фонда.

ФАС С-ЗО согласился с доводами представителя Управления и указал, что на момент подписания протокола по результатам проведения лесного конкурса (20.12.2006) и договора аренды участка лесного фонда от 28.12.2006, равно как и на момент обращения заявителя в Управление и направления Управлением обжалуемого отказа, положения Лесного кодекса Российской Федерации (1997 года) об аренде участков лесного фонда уже не действовали, леса и многолетние насаждения исключены из перечня объектов недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации (ст.130 ГК РФ).

По остальным делам на конец отчетного периода решения не приняты.

Кроме того, за отчетный период Управление было привлечено к участию в семидесяти одном судебном заседании в качестве третьего лица с целью предотвращения возможного нарушения прав иных лиц, а также для предоставления суду наиболее полной информации по рассматриваемому делу.

[ В начало ]

Информационной письмо Министерства юстиции Российской Федерации от 25.03.2004 №15/3197-АК

В Министерство юстиции Российской Федерации поступают обращения, касающиеся применения пункта 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Принимая во внимание полномочия Минюста России в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, доводим до вашего сведения свою позицию по обозначенному вопросу.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции Федерального закона от 09.06.2003 №69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним") (далее - Закон) государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

В своих обращениях организации (как правило, коммерческие) указывают, что доверенность, выдаваемая юридическим лицом своему представителю для осуществления действий, предусмотренных пунктом 1 статьи 16 Закона, не подлежит нотариальному удостоверению, поскольку "иное" установлено пунктом 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Эта точка зрения не соответствует законодательству по следующим причинам:

Пунктом 2 статьи 163 Кодекса установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе. На основании пункта 1 статьи 165 Кодекса несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

В пункте же 5 статьи 185 Кодекса речь идет не о форме доверенности, как о форме сделки, а о порядке составления (обязательных "реквизитах") доверенности, выдаваемой юридическим лицом:
доверенность должна быть подписана руководителем юридического лица или иным лицом, уполномоченным на это учредительными документами;
на доверенности должна быть проставлена печать данного юридического лица.

Иной аспект комментируемого вопроса связан с представлением документов на государственную регистрацию прав государственными органами.

В целях решения возложенных на государственный орган задач он наделен законодательством, в том числе положением о данном органе, соответствующими полномочиями, реализуемыми в том числе посредством издания соответствующих актов. При этом руководитель государственного органа вправе в таком акте установить полномочия своих заместителей, распределить обязанности между ними, а также поручить им исполнение части своих полномочий.

В этой связи полагаем, что при наделении руководителем государственного органа одного из своих заместителей полномочиями в комментируемой сфере такой акт будет являться документом, подтверждающим полномочия заместителя руководителя действовать от имени государственного органа при государственной регистрации прав. Если же указанный руководитель государственного органа или его заместитель, уполномоченный вышеназванным актом, выдаст кому-либо из работников или иному лицу доверенность на представление интересов государственного органа в учреждении юстиции по регистрации прав, то форма такой доверенности должна соответствовать требованиям, установленным пунктом 1 статьи 16 Закона.

Первый заместитель Министра А.Б.Карлин

[ В начало ]

Информационное письмо о постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.11.2003 №19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах"

В связи с принятием постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18.11.2003 №19 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах" (далее - постановление) обращаем внимание на следующие его положения.

1. В пунктах 1-4 постановления разъясняется сфера действия Федерального закона от 26.12.1995 №208-ФЗ "Об акционерных обществах" (далее - Закон) и указываются федеральные законы, регулирующие особенности создания, реорганизации, ликвидации и правового положения отдельных видов акционерных обществ.

2. В соответствии с п.1 ст. 34 Закона учредители общества обязаны оплатить не менее 50% акций, распределенных при его учреждении, не позднее трех месяцев с момента государственной регистрации общества. До оплаты указанного количества акций общество не вправе совершать сделки, не связанные с его учреждением (п.3 ст.2 Закона).

При этом, согласно абз.3 п.7 постановления к сделкам, связанным с учреждением общества, помимо сделок по оплате распределенных среди учредителей акций могут относиться сделки по приобретению (аренде) помещения для размещения общества, оборудования для офиса, заключению договора банковского счета и другие, не относящиеся непосредственно к коммерческой (производственно-хозяйственной) деятельности общества. Сделки, заключенные обществом в указанный период и не связанные с учреждением данного общества, могут быть признаны недействительными.

3. Согласно п.10 постановления, разъясняющего положения п.4 ст.34 Закона, при оплате акций, размещаемых при учреждении общества, а также дополнительных акций неденежными средствами имущество, вносимое в счет их оплаты, подлежит оценке соответственно учредителями общества или советом директоров (наблюдательным советом). В таких случаях должен привлекаться независимый оценщик, если иное не установлено федеральным законом. Величина денежной оценки имущества учредителями или советом директоров (наблюдательным советом) общества не может превышать величины, определенной независимым оценщиком. При нарушении указанных требований соответствующие решения учредителей или совета директоров (наблюдательного совета) не имеют юридической силы.

PS: При обращении за государственной регистрацией перехода права собственности на основании договора, оплата за недвижимое имущество по которому производится эмитируемыми акциями (акциями, размещаемыми при учреждении общества, а также дополнительными акциями), должны быть представлены документы, подтверждающие, что цена недвижимости по договору не выше величины, определенной независимым оценщиком.

Кроме того, при оплате недвижимого имущества обществом посредством размещения дополнительных акций, либо акционером закрытого акционерного общества необходимо учитывать правила преимущественной покупки акций, предусмотренные ст.ст.7, 40, 41 Закона, разъясняющимися в п.п. 12-14 постановления.

4. В п.п. 20-23 постановления разъясняются положения, касающиеся реорганизации и изменения типа акционерных обществ.

Как указано в п.23 постановления, изменение типа общества не является реорганизацией юридического лица (его организационно-правовая форма не изменяется), поэтому требования, установленные п.5 ст.58 ГК РФ, п.5 ст.15 и ст.20 Закона, о составлении передаточного акта, об уведомлении кредиторов о предстоящем изменении типа акционерного общества, в таких случаях предъявляться не должны.

Преобразование акционерного общества одного типа в акционерное общество другого типа осуществляется по решению общего собрания акционеров с внесением соответствующих изменений в устав общества (утверждением устава в новой редакции) и государственной регистрацией их в установленном порядке.

PS: В данном случае, при обращении в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на территории Псковской области за внесением записей об изменении, плата взимается в размере, установленном п.16 ст.2 закона Псковской области от 05.11.2001 №155-оз "О размерах и порядке взимания платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах в Псковской области" (200 рублей), в отличие от размера платы за государственную регистрацию прав нового юридического лица, образовавшегося в результате реорганизации.

5. Среди разъяснений норм Закона, регламентирующих порядок заключения крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность (п.п. 30-36 постановления), отметим следующие.

Содержащийся в ч.1 п.1 ст.78 Закона перечень видов сделок (заем, кредит, залог, поручительство), на которые наряду с договорами купли-продажи, дарения, мены распространяется порядок заключения крупных сделок, установленный ст.ст. 78 и 79 Закона, не является исчерпывающим. К таким сделкам (при соответствующей сумме сделки) могут относиться договоры об уступке требования, переводе долга, внесении вклада в уставный капитал другого хозяйственного общества в счет оплаты акций (доли) и другие, если в результате их заключения возникает возможность отчуждения имущества общества.

Решая вопрос о том, подлежит ли сделка отнесению к крупной, ее сумму (размер) следует определять исходя из стоимости приобретаемого или отчуждаемого имущества (передаваемого в залог, вносимого в качестве вклада в уставный капитал и т.п.) без учета дополнительных начислений (неустоек, штрафов, пеней), требования об уплате которых могут быть предъявлены к соответствующей стороне в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

Комментируя нормы Закона, регламентирующие порядок совершения сделок, в которых имеется заинтересованность, п.33 постановления указывает на то, что для признания недействительной сделки необходимо, чтобы заинтересованность соответствующего лица имела место на момент совершения сделки.

[ В начало ]